Nov 10 25
Se gestisci una casa vacanze o affitti il tuo immobile per brevi periodi, è fondamentale capire come funziona la Certificazione Unica (CU) e quali cambiamenti fiscali sono in arrivo. Questo è il quadro che devi conoscere per gestire correttamente i tuoi obblighi fiscali.
Cos’è la Certificazione Unica nelle locazioni brevi
La Certificazione Unica è il documento fiscale che attesta i redditi da locazioni brevi percepiti nell’anno precedente, comprese le ritenute d’acconto operate dai portali di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.). Queste piattaforme, per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, trattengono una ritenuta del 21% che poi viene certificata nella CU.
Gli elementi chiave della Certificazione Unica includono:
- i dati degli importi incassati tramite contratti brevi;
- le ritenute applicate;
- le informazioni identificative degli immobili e dei locatori.
Secondo gli obblighi dell’Agenzia delle Entrate, i gestori dei portali devono rilasciare la CU entro il 16 marzo dell’anno successivo, e il documento deve essere conservato con cura perché serve per la dichiarazione dei redditi.
Come usare la CU nella dichiarazione dei redditi
Una volta ricevuta la Certificazione Unica, puoi recuperarla tramite il tuo “cassetto fiscale” sul sito dell’Agenzia delle Entrate per verificare che i dati siano corretti.
Nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), le ritenute certificate nella CU possono essere usate per “scomputare” parte dell’imposta dovuta: se hai optato per la cedolare secca, ad esempio, quelle ritenute sono considerate come anticipo sull’imposta definitiva.
Il regime fiscale e il legame con la CU
Il documento non è solo un adempimento formale: è uno strumento utile per pianificare la tua tassazione. Se hai scelto la cedolare secca, la ritenuta certificata nella CU può ridurre l’imposta finale da versare.
Al contrario, se hai optato per il regime ordinario (IRPEF), le ritenute risultanti nella CU non scompaiono: ti serviranno comunque per calcolare il saldo fiscale.
Novità fiscali per il 2025-2026
Con la proposta di legge, relativa alla Legge di Bilancio 2026, per ora in bozza, il legislatore ha introdotto importanti novità per chi fa affitti brevi. Ecco cosa potrebbe cambiare se la bozza venisse confermata e approvata;
- Aliquota della cedolare secca
- Dal 2026 è prevista un’aliquota uniforme al 26% per gli affitti brevi in molti casi.
- Rimane invece al 21% solo per i proprietari che affittano una sola unità immobiliare e che non passano attraverso intermediari o piattaforme come Airbnb o Booking.
- Ritenuta operata dagli intermediari
- I gestori dei portali (Airbnb, Booking, ecc.) continueranno a operare ritenute, ma la normativa cambia: la ritenuta automatica diventa più incisiva, soprattutto per chi utilizza intermediari.
- In particolare, nel testo della Manovra 2026 è prevista una “clausola di coerenza”: se durante l’anno sulla stessa unità immobiliare hai concluso contratti di mini locazione tramite portali o intermediari, l’aliquota agevolata del 21% non si applica.
- Limite di immobili
- Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, c’è un limite di quattro immobili in locazione breve prima che l’attività sia considerata imprenditoriale, con obbligo di aprire partita IVA.
- Dichiarazione nel modello 730
- Nel 730/2025, l’utilizzo della cedolare secca e delle aliquote 21% o 26% deve essere indicato con precisione. Le ritenute certificate nella CU devono essere integrate adeguatamente per una corretta compilazione.
- Tracciabilità e controllo fiscale
- Con queste novità, il legislatore punta a una maggiore tracciabilità dei redditi da affitti brevi: la stretta fiscale riguarda soprattutto chi utilizza piattaforme digitali.
- Alcune associazioni del settore interpretano l’aumento della tassazione come un tentativo di disincentivare le locazioni turistiche tramite intermediari, favorendo un ritorno verso gli affitti di lungo termine.
Perché la CU diventa ancora più importante
Con questi cambiamenti, la Certificazione Unica assume un ruolo cruciale: non serve più solo per registrare le ritenute, ma diventa un punto di riferimento per ottimizzare la dichiarazione dei redditi. Se gestisci una o più case in affitti brevi, è essenziale:
- verificare che i dati nella CU siano corretti;
- capire a quale aliquota cedolare secca fai riferimento;
- pianificare la tua strategia fiscale in base al numero di immobili affittati e all’uso di intermediari.
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